Il n’est pas interdit de faire acheter un bien immobilier (appartement ou maison) par sa société et de l’occuper à titre personnel le cas échéant. Mais une telle opération, si elle comporte des avantages, peut aussi comporter des inconvénients.
FAIRE ACHETER UN BIEN IMMOBILIER PAR SA SARL : EST-CE LÉGAL ?
Aucune loi ne s’oppose à l’acquisition d’un bien immobilier par une SARL.
Par contre, en interne, il appartient au Gérant de vérifier au préalable que les statuts de sa société, ou tout autre document émanant des associés (acte de nomination, PV d’assemblée, etc.) ne soumettent pas ce type d’opération à une autorisation préalable des associés (auquel cas celle-ci devra bien sûr être obtenue avant la signature du compromis).
De même, si l’acquisition envisagée sort du cadre de l’objet social de la société, tel que celui-ci est défini dans les statuts, il est recommandé de la soumettre là encore à l’autorisation préalable des associés afin de se protéger contre d’éventuels recours de ceux-ci pour violation des statuts.
Enfin, inutile de préciser que si l’acquisition avait pour conséquence de mettre la société en péril, la responsabilité du Gérant pourrait être pleinement engagée.
QUELS SONT LES AVANTAGES DE L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SARL ?
Qu’il s’agisse d’un local professionnel, d’une maison ou d’un appartement, le bien immobilier acquis en pleine propriété constitue une immobilisation et son prix d’achat figure donc à l’actif de la société.
Ce prix d’achat est par ailleurs déductible du résultat de la société par le biais de l’amortissement, lequel est généralement pratiqué au taux de 1 ou 2 % (50 à 100 ans) pour un bâtiment à usage d’habitation.
Dans les sociétés à l’IR, lorsque le bien est loué ou mis à disposition d’un tiers (y compris au Gérant ou à un associé), l’amortissement n’est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, que dans la limite du montant du loyer acquis, lui-même diminué du montant des autres charges afférentes à ce bien. En d’autres termes, l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges, autres que l’amortissement, afférentes à ce bien.
Par ailleurs, en évitant de percevoir des dividendes pour financer votre achat personnel, vous échappez aux prélèvements sociaux.
Par contre, pour ce qui concerne les frais d’acquisition du bien, ainsi que toutes les autres charges s’y rapportant (entretien, électricité, impôts locaux, travaux de rénovation, etc.), il faut se souvenir que, selon la règle générale, seules sont déductibles du résultat d’une entreprise les dépenses qui sont exposées dans l’intérêt de celle-ci (non dans l’intérêt d’un associé) et qui ont un lien avec l’activité qu’elle exerce.
En d’autres termes, s’il s’agit d’un local d’habitation mis gratuitement à la disposition d’un associé, il sera peut-être difficile, en cas de contrôle, de prouver qu’il s’agit de dépenses exposées dans l’intérêt de l’entreprise. En particulier pour la part qui, le cas échéant, excéderait le montant de l’avantage en nature imputé à cet associé (voir ci-dessous).
Enfin, précisons aussi que le code Général des impôts interdit expressément la déduction de charges résultant de l’achat, de la location ou de toute autre opération faite en vue d’obtenir la disposition d’une résidence de plaisance ou d’agrément, ainsi que de son entretien, sauf si cette résidence sert d’adresse ou de siège social de l’entreprise, ou si elle fait partie intégrante d’un établissement de production et sert à l’accueil de la clientèle, ou encore si elle a été acquise dans le cadre de la gestion de ses services sociaux et en faveur de l’ensemble de son personnel, ou en vue de la location, de la sous-location ou de l’exploitation commerciale.
La TVA pourra également être déduite lors de l’acquisition du bien et sur les dépenses ultérieures.
QUELS SONT LES INCONVÉNIENTS DE L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SARL ?
Les inconvénients de l’achat d’un bien immobilier par une SARL ne sont que potentiels, mais il convient néanmoins d’en tenir compte.
Tout d’abord, le bien détenu par la société sera, au même titre que tous ses autres biens figurant à l’actif, exposé aux risques financiers de celle-ci. En cas de difficultés, il fera partie des gages de ses créanciers et, en cas de liquidation, il sera lui aussi liquidé, souvent à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle.
Ce bien peut aussi constituer un frein à la vente de votre société, dans la mesure où il peut notablement augmenter la valeur de celle-ci.
Par ailleurs, si un bail de location est conclu, le loyer perçu est imposable pour la société.
En revanche, si le bien est occupé gratuitement par le Gérant ou un associé, celui-ci bénéficie d’un avantage en nature qui vient s’ajouter à son revenu imposable et à l’assiette de ses cotisations sociales personnelles.
NB : pour le calcul du montant de cet avantage en nature, voir notre fiche pratique : « Bénéficier d’un logement de fonction ».
Enfin, il faut savoir que pour une SARL à l’IS, le régime des plus-values immobilières, applicable en cas de revente du bien, n’est guère intéressant. En effet, non seulement aucun abattement pour durée de détention ne s’appliquera, mais les amortissements déjà déduits devront être réintégrés à la plus-value imposable. En d’autres termes, le fisc récupère ce qu’il vous a autorisé à déduire au fil des années.
Exemple : le bien a été acquis au prix de 80.000 € et il est revendu au prix de 150.000 € vingt ans plus tard. La plus-value réalisée est donc de 70.000 €. Pour un particulier, cette plus-value serait probablement exonérée. Tandis que pour votre société, non seulement elle est imposable mais son montant est augmenté des amortissements déduits au cours des 20 ans. Ainsi, à supposer que le bien ait fait l’objet d’un amortissement total de 32.000 € (2 % par an), le montant de la plus-value imposable ne s’élèverait plus à 70.000 € mais à 70.000 + 32.000 = 102.000 €.
Cette plus-value s’ajoute en outre au bénéfice de la société pour être soumise à l’impôt sur les sociétés (15 ou 25 %), et elle est enfin soumise à la flat tax ou à l’IR (au choix) pour sa part éventuellement distribuée aux associés.